Quels sont les produits de placement financier actuels ?

1 QUEL EST LE STATUT JURIDIQUE ET LA COMPOSITION DES OPCI ?

Les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont un croisement entre les Organismes de placement collectif de valeurs mobilières (OPCVM) et les Sociétés civiles de placement dans l’immobilier (SCPI). Ces dernières ont connu un engouement certain, grâce aux importants revenus distribués et aux intéressantes revalorisations des parts. En revanche, leur statut juridique et leur fonctionnement plutôt rigide nécessitaient une profonde reforme. Aujourd’hui, c’est chose faite avec les OPCI. Pour autant, les SCPI ne disparaîtront pas. Simplement, ces deux types d’instruments coexisteront à l’avenir.

L’OPCI, comme la SCPI, est un produit de placement qui permet d’investir dans la pierre (avec une faible mise de départ) et de récolter des revenus. Cependant, sa souplesse de fonctionnement s’inspire directement du modèle de l’OPCVM. Naturellement, l’OPCI reste majoritairement composé d’actifs immobiliers (entre 60 et 90 %), mais peut aussi faire la part belle aux actifs boursiers (jusqu’à 30 % pour plus de dynamisme) et aux liquidités (entre 10 et 40 % pour plus de sécurité).

2 QU’EST-CE QUE LA SPPICV ET LE FPI ?

L’épargnant va dorénavant pouvoir choisir entre les deux formes juridiques que sont la Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV) et le Fonds de placement immobilier (FPI).

La SPPICV est une société anonyme à capital variable possédant la personnalité morale. Elle émet des actions et son actif est composé à hauteur de 60 à 90 % d’immeubles, de droits réels immobiliers, de parts de sociétés de personnes immobilières non cotées, de parts de sociétés de capitaux immobilières non cotées (de type SCI, SCPI) ou de SARL dont l’actif est immobilier. Cette quote-part peut également éventuellement contenir un maximum de 9 % d’actions négociées sur un marché réglementé émises par une société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles détenus en vue de la location (par exemple, actions de SIIC).

Le FPI est une copropriété d’actifs immobiliers qui ne possède pas la personnalité morale. Il délivre des parts. Son actif est composé à hauteur de 60 à 90 % d’immeubles, de droits réels immobiliers, ainsi que de parts de sociétés de personnes immobilières non cotées. Mais le FPI comme la SPPICV peuvent être composés d’actifs non immobiliers (entre 10 et 40 %) tels que les actions, les obligations ou les parts d’OPCVM. En tout état de cause, les liquidités devront représenter au minimum 10 % de l’actif, aussi bien dans l’une que dans l’autre.

De leurs deux statuts juridiques découlent des modes de taxation des revenus et des plus-values différents.

3 QUELLE FISCALITÉ EST APPLIQUÉE AUX OPCI ?

L’OPCI SPPICV relève intégralement de la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers. Les revenus sont imposés comme les dividendes d’actions. Ils bénéficient donc de l’abattement prévu de 40 % sur les revenus perçus, puis de l’abattement fixe de 1 525 € ou de 3 050 € selon que l’épargnant vit seul ou en couple (marié ou pacsé). Un crédit d’impôt de 115 € ou 230 € est également applicable à ces distributions suivant la même logique. Quant aux plus-values, elles sont imposables au titre des cessions de valeurs mobilières si ces dernières sont supérieures à 20 000 € dans le cadre d’une année (ou d’un exercice). La taxation des plus-values est de 27 % (CSG et CRDS incluses) et sans abattement pour durée de détention, mais avec une imputation des moins-values (reportées d’années antérieures et provenant d’autres comptes titres).

Dans le cas de l’OPCI FPI, les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers pour la part des distributions prélevées sur les revenus locatifs du FPI. Pour la part des distributions prélevées sur les placements financiers, les revenus sont imposés de la même manière que pour les SPPICV. Quant aux plus-values, elles sont imposées au titre des plus-values immobilières distribuées par le fonds pour ce qui concerne les cessions d’immeubles et de parts de SCI, soit à 27 % (CSG et CRDS incluses), avec un abattement sur la plus-value de 10 % par an au-delà de la cinquième année de détention (exonération au bout de quinze ans). Pour les autres cessions, les plus-values sont taxées selon les plus-values sur valeurs mobilières, comme pour les SPPICV.

4 COMMENT FONCTIONNE L’OPCI ET QUELS SONT SES AVANTAGES ?

L’un des principaux atouts de l’OPCI réside dans sa souplesse en matière d’allocation d’actifs. Cette nouveauté permet aux épargnants de souscrire à une épargne collective dans l’immobilier, cohérente avec leur stratégie patrimoniale. Un véritable choix de gestion peut alors être proposé pour chaque profil d’épargne.

• Profil prudent : l’objectif est de sécuriser ses investissements, quitte à accepter des rendements moindres. Cette stratégie permet de bénéficier du comportement du secteur immobilier avec un maximum de sécurité. Il est par exemple possible d’opter pour un OPCI dont la répartition sera de 60 % en actifs immobiliers et de 40 % de liquidités.

• Profil modéré : un degré de risque mesuré est accepté. Le but est d’optimiser le couple risque/rentabilité en bénéficiant des comportements des secteurs boursier et immobilier, tout en sécurisant son investissement. Il est alors possible de choisir une répartition proche des 70 % en actifs immobiliers, 15 % en actifs obligataires/boursiers et 15 % de liquidités.

• Profil dynamique : un niveau de risque fort est accepté en contrepartie d’un espoir de gain plus élevé. L’objectif est de bénéficier à plein des comportements des secteurs boursier et immobilier. Il est par exemple possible d’opter pour une répartition proche des 60 % en actifs immobiliers, 30 % en actifs boursiers et 10 % de liquidités.

En plus de la souplesse de gestion, l’OPCI présente l’avantage des émissions et des rachats de parts ou d’actions qui peuvent s’opérer à tout moment. En outre, la facilité d’échange est favorisée par la suppression des droits d’enregistrement de 5 % appliqués lors de l’achat ou de la vente des SCPI. Par ailleurs, comme pour les SCPI, il est permis de choisir son mode de détention selon les objectifs poursuivis : compte titres ou contrat d’assurance vie. La fiscalité de cette dernière est plus douce sur les revenus et les plus-values. Car, comme la SCPI, l’OPCI reste un outil de distribution de revenus (85 % au moins des revenus nets distribués).

5 QUEL AVENIR POUR LES SCPI ET L’OPCI ?

Il semble que peu de SCPI soient amenées à se transformer. Elles auront cependant jusqu’en 2012 pour réunir une assemblée générale et les porteurs de parts devront se prononcer sur leur transformation ou non en OPCI.

De récentes études considèrent le placement collectif dans l’immobilier comme un bon investissement. Le nouveau dispositif OPCI ne viendrait alors que conforter un placement qui a déjà le vent en poupe.

• Renseignements : Patrimoine Premier, tél. : 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, catherinebel@patrimoinepremier.com