Quels investissements réaliser pour réduire ses impôts ?

1 QUELS SONT LES AVANTAGES DU LOUEUR EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL ?

Cela constitue une rente défiscalisée à long terme qui est assortie d'une économie d'impôt immédiate et d'une exonération d'impôt sur la fortune (ISF). Le bien acquis cette année par un investisseur dans le cadre du loueur en meublé professionnel sera exonéré d'ISF durant la retraite. Il permettra de protéger sa conjointe et ses enfants et de préparer la transmission du patrimoine à moindre coût.

Monsieur P. investit dans une résidence médicalisée pour personnes dépendantes, car il est conscient des besoins importants en la matière et du peu de services offerts sur ce marché.

Le montant du projet s'élève à 480 000 € et lui procure 24 000 € de revenus. Dès 2006, il va réaliser une économie d'impôts qui est estimée à 37 687 € et récupérer 12 000 € de TVA.

Le financement est réalisé, en mai 2006, en crédit in fine sur quinze ans avec un taux fixe de 3,80 % hors assurance. Il apporte en garantie un contrat d'assurance-vie de 180 000 € pour rembourser le capital à l'échéance.

Désormais, monsieur P. a le statut de loueur en meublé professionnel et il peut, l'année suivante, acheter par exemple un studio dans une résidence étudiante pour diversifier ses investissements. Il bénéficiera également de l'économie d'impôt de la première année.

Le problème souvent rencontré pour ce montage est le ticket d'entrée élevé. Certains préféreront obtenir ce statut petit à petit, tout en défiscalisant aujourd'hui.

2 COMMENT ACQUÉRIR LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL PROGRESSIVEMENT ?

Les lois Demessine et Girardin permettent toutes deux des réductions d'impôt et un premier pas vers le statut de loueur en meublé professionnel.

Monsieur M. investit dans le cadre de la loi Demessine. Il acquiert, pour 110 000 € hors taxes et hors frais, un lot de plusieurs villas avec vue sur la mer dans une résidence de tourisme de standing en Bretagne. Cette région, récemment classée en zone de revitalisation rurale (ZRR), permet de bénéficier de réductions d'impôt. Celles-ci seront de 25 000 € au total, réparties sur six ans, à raison de 4 167 € par an. Monsieur M. emprunte la totalité en crédit in fine sur quinze ans au taux de 4,15 % en septembre. Dans neuf ans, il pourra amortir le bien en le basculant dans le régime du loueur en meublé. En attendant, il aura réduit ses impôts et les coûts d'acquisition. Entre-temps, il aura réalisé d'autres achats lui permettant d'acquérir ledit statut de professionnel.

Monsieur Z., quant à lui, cherche une importante et immédiate réduction d'impôt. Il opte pour la loi Girardin et achète un appartement dans une résidence située dans une station balnéaire de l'Ile de la Réunion, avec vue sur la mer. Au-delà des six ans de détention obligatoire pour la loi Girardin, il pourra basculer cet appartement en location en meublé (sous réserve du respect du bail). En attendant, monsieur Z. bénéficie, dès 2006, d'une réduction d'impôt de 8 673 € par an durant cinq ans, soit un total de 43 365 € pour un bien acquis 150 000 € tous frais compris. Le coût de cette acquisition est estimé à 69 625 € !

Le financement est ici réalisé en crédit amortissable sur quinze ans au taux de 4 % hors assurance. Il sera également possible d'atteindre le statut de loueur en meublé professionnel en utilisant les biens acquis dans le cadre de la loi Périssol (résidences étudiantes ou de tourisme). Bien entendu, il faudra procéder à des investissements complémentaires pour atteindre les 23 000 € de revenus annuels.

3 COMMENT RÉDUIRE SON IMPOSITION EN DEHORS DU STATUT DE LOUEUR EN MEUBLÉ ?

Deux solutions s'offrent à ce type d'investisseur : le Robien recentré ou le Borloo populaire. Un choix pas si cornélien et toujours efficace.

Monsieur A., âgé de cinquante ans, souhaite, dans la perspective de sa retraite, réaliser un investissement qui lui permette de réduire ses impôts. Il acquiert un appartement bien situé à Nice (région qui bénéficie des plafonds de loyers les plus élevés, à l'instar de la région parisienne et du genevois). Cet acquéreur dispose de revenus fonciers bénéficiaires. Il opte pour un financement en crédit in fine (taux de 4,15 % avec un adossement en assurance-vie limité à 1 500 € pour lui et 1 500 € pour sa conjointe, mais complété par le versement de primes périodiques mensuelles arrêtées à 683 € par mois pour constituer le capital à rembourser).

Deux simulations sont réalisées afin de comparer les résultats.

Avec le Borloo populaire, monsieur A. réalisera 86 625 € d'économie d'impôt et 53 552 € avec le Robien recentré. Le coût final de l'opération s'élèvera à 93 542 € avec le premier et à 106 533 € avec le second. En conclusion, monsieur A. acquiert un bien d'une valeur de 176 400 € qui ne lui coûte que 93 542 €. Il ne commencera à bénéficier des économies d'impôt qu'en 2007 et il s'interroge sur la stratégie complémentaire à suivre pour réduire ses impôts dès 2006.

4 LES FCPI OU FIP OFFRENT UNE RÉDUCTION D'IMPÔT IMMÉDIATE.

Le couple B. paye 20 000 € d'impôts par an. Il a réalisé un investissement Robien qui ne sera livré que début 2007.

En 2006, il a donc prévu d'investir à hauteur de 15 000 € en FCPI (maximum 24 000 €) et autant en FIP (maximum 24 000 €) afin de diversifier ses investissements. La réduction d'impôt s'élèvera à 7 500 € et s'imputera sur les impôts afférents aux revenus de 2006.

Le FCPI consiste à investir dans des sociétés non cotées considérées comme innovantes, alors que le FIP est un investissement constitué aussi de sociétés non cotées mais de proximité, à l'échelle régionale. Ces dernières ont généralement fait leurs preuves depuis plusieurs années.

5 COMMENT RÉDUIRE IMPOT SUR LE REVENU ET ISF DÈS 2006 ?

Monsieur R., âgé de quarante-huit ans, avait jusque-là investi uniquement en loi Périssol. Les revenus du couple R. ont fortement augmenté et il veut réduire leur imposition dès cette année, avant la mise en œuvre de leur prochain investissement en Borloo populaire.

Un contrat Madelin retraite pour monsieur R., libéral, et un PERP pour madame R., salariée, sont ici indiqués. Les deux contrats sont exonérés d'ISF. monsieur R. opte pour une cotisation de 20 000 € en loi Madelin et son épouse retient une cotisation de 7 000 €. Ils réalisent des économies estimées à 10 800 € sur l'impôt sur le revenu 2006 (tranche à 40 %).

6 COMMENT OBTENIR UNE FORTE ÉCONOMIE D'IMPÔT EN INVESTISSANT DANS LE SECTEUR CULTUREL ?

Le couple R. souhaite réduire encore ses impôts, en respectant toutefois une saine diversification de ses avoirs. Il opte donc pour un investissement de Sofica à hauteur 8 000 €. L'économie d'impôts est estimée à 3 200 €. Le marché des Sofica, sociétés finançant des œuvres cinématographiques ou audiovisuelles agréées par le ministère de la Culture, est étroit, il y a peu d'offres et beaucoup de demandes. Les parts sont toujours choisies avec une garantie de rachat au terme. Grâce à l'acquisition d'œuvres d'art, il est possible de réaliser un investissement “plaisir”, à la portée de tous et qui permet de réduire ses impôts. A partir de 10 000 €, une peinture de De La Serna ou un dessin de Bonnard sont accessibles. Outre la satisfaction procurée, rappelons que les œuvres d'art permettent de défiscaliser l'ISF. Bien entendu, il conviendra d'exiger un certificat d'authenticité et de s'adresser à une institution spécialisée.

D'une manière générale, avant de réaliser un investissement quel qu'il soit, il est recommandé de faire le point sur son patrimoine et de se faire assister par un conseil compétent pour définir une stratégie patrimoniale et fiscale. L'acquéreur évitera ainsi bien des déconvenues.

• Renseignements : Patrimoine Premier, tél. 01 45 74 01 05, catherinebel@patrimoinepremier.com