Comment bien investir en immobilier professionnel ?

1 QUELLES SONT LES PERFORMANCES DES SCPI DE REVENUS ?

Le rendement des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites de revenus, dont le patrimoine se compose de bureaux, de locaux d’activité, de commerces et/ou de centres commerciaux, s’est élevé à 6,29 % l’an passé. Leur performance globale (rendement plus revalorisation de la part) moyenne a atteint 12,21 %. Elles ont bénéficié de l’abondance de capitaux disponibles, mais la concurrence entre investisseurs s’est fait ressentir et a eu pour effet un relèvement des prix et une baisse significative des taux de rendement, tandis que les valeurs locatives affichaient une relative stabilité. Cette pression sur le taux de rendement devrait se poursuivre.

Les SCPI sérieuses, confrontées à cette abondance de liquidités, ont décidé de maîtriser leur collecte, ce qui est tout à fait sain. Cela se concrétise soit par un arrêt total de la collecte durant quelques mois, soit par la mise en place de quotas (chaque souscripteur ne pouvant acquérir que deux cents ou trois cents parts par exemple). Le but est, bien évidemment, de limiter la baisse des rendements. En effet, plus les SCPI collectent et plus elles disposent de capitaux à investir. Or la marchandise à bon prix avec de bons rendements est de plus en plus rare. Les SCPI qui ont fait ce choix patientent donc, en attente d’investissement immobilier, et orientent ces capitaux en placement de trésorerie peu rémunérateurs. Cela a tendance à tirer le rendement global des SCPI vers le bas.

2 L’INVESTISSEMENT DANS LES SCPI EST-IL ENCORE CONSEILLÉ ?

L’abondance des liquidés a été jusqu’alors favorisée par les bonnes conditions de financement. Or les taux remontent, lentement mais sûrement, ce qui devrait créer des conditions de financement moins bénéfiques. A terme, cela devrait engendrer de moindres volumes de liquidés, donc moins de souscriptions et moins d’investissements. Si le contexte est encore très favorable, il doit tout de même inciter à la vigilance. La prudence se traduit par une politique de diversification tant sectorielle (entrepôts, bureaux, commerces, centres commerciaux) que géographique (Paris, province, Europe, etc.). Une telle démarche devrait avoir pour effet de réduire les écarts de taux de rendement selon la nature ou la localisation des actifs et de permettre d’atteindre de cette façon un bon équilibre.

3 QUELS SONT LES ÉLÉMENTS À ÉTUDIER AVANT D’INVESTIR ?

Lors du choix de la SCPI, l’investisseur doit être attentif à la composition de son patrimoine. Ainsi, le secteur des bureaux est naturellement plus cyclique et moins sécurisant que les commerces, car il est sensible à la conjoncture économique, comme celui des entrepôts, plus cyclique encore. Il faut en outre vérifier le taux d’occupation des locaux loués. Il doit être supérieur ou égal à 95 %. Les autres facteurs à surveiller sont l’existence de provisions pour travaux (pour l’entretien des immeubles), l’ancienneté et la pérennité des performances réalisées (même si le passé ne présage pas de l’avenir). La faiblesse de la mise de fonds pour acquérir des SCPI doit inciter à diversifier ses choix, à panacher les souscriptions.

4 QUEL EST L’AVENIR DES SCPI ?

Une révolution est en marche. Dans quelques mois, il n’existera plus que des organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Les SCPI disparaîtront. L’OPCI se veut un véhicule conçu sur le modèle de fonctionnement des organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM, Sicav et fonds commun de placement). A l’avenir, deux véhicules cohabiteront : un foncier (fonds de placement immobilier, FPI), peu différent des SCPI en termes de fiscalité (tant sur les revenus que sur les plus-values), un mobilier (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, SPPICAV), qui distribuera des revenus de capitaux mobiliers et dont les plus-values seront également à caractère mobilier, comme une Sicav.

Les SCPI pourront se transformer, sans frais fiscaux, en OPCI dans les cinq ans de l’homologation du règlement général de l’Autorité des marchés financiers (AMF). A compter du 31 décembre 2009, les SCPI non transformées ne seront plus autorisées à procéder à de nouvelles augmentations de capital et il sera interdit d’en créer de nouvelles.

5 QUELLE EST L’ÉVOLUTION PRÉVUE DU MARCHÉ DES BUREAUX, DES ENTREPÔTS, DES LOCAUX D’ACTIVITÉ ET DES SURFACES COMMERCIALES ?

Certains spécialistes estiment que l’immobilier professionnel (bureaux et entrepôts) est prometteur, les perspectives de relèvement des loyers devant encore augmenter les revenus distribués (ils pourraient compenser la baisse de rendement des commerces et des centres commerciaux). D’ailleurs, la part des bureaux dans les investissements demeure majoritaire (80 %). Ils demeurent les produits favoris. Le reste se répartit entre les entrepôts (de grande taille), les locaux d’activité et les surfaces commerciales. Concernant le secteur des bureaux, les valeurs locatives devraient confirmer leur redressement au cours des prochains trimestres, car l’offre de bureaux est en baisse depuis le début de l’année avec des taux de vacance (bureaux libres) qui restent bas. Certains événements pourraient toutefois venir contrarier ces anticipations positives, notamment la remontée brutale des taux d’intérêt (liée à l’emballement de l’économie outre-Atlantique) et une nouvelle flambée des prix du pétrole.

Les commerces, pour leur part, sont plus sécurisants, car moins cycliques. La demande d’emplacements commerciaux reste significative, mais la rareté des bons emplacements a pour conséquence une pression à la baisse des taux de rendement, car une forte concurrence s’exerce entre les investisseurs. Il convient toutefois de rester prudent, car les valeurs locatives restent élevées et on peut s’interroger sur la pérennité de la capacité des commerces à supporter de telles charges locatives.

Les taux de rendement de ces secteurs sont donc attractifs, mais ils ne sont pas sans risque. Il convient donc d’être vigilant et de diversifier les secteurs et les gestions.

• Renseignements : Patrimoine Premier, tél. : 01 45 74 01 05, catherinebel@patrimoinepremier.com