Les dispositions du Code civil veillent à préserver l’intimité en termes de « vues »

La densification des constructions et l’imbrication des parcelles, particulièrement en milieu urbain ou périurbain, rendent parfois difficile la préservation de son intimité. Le Code civil a cependant prévu des distances minimales à respecter lorsqu’il s’agit de créer une “vue”, c’est-à-dire toute ouverture dans un bien immobilier qui permet de voir chez le voisin. Ses articles 678 et 679 fixent deux distances minimales : 1,90 m pour “les vues droites” et 0,60 m pour “les vues obliques”, c’est-à-dire celles qu’il est possible d’exercer en regardant de biais en direction du voisin.

Ces deux distances peuvent sembler modestes, mais l’important contentieux qui existe en matière de servitude de vue démontre bien que le sujet est sensible.

Comme pour toutes les servitudes, le délai de prescription est de trente ans

Les règles d’application de ces textes sont particulièrement strictes. La distance se calcule entre la ligne séparative des deux propriétés et le parement extérieur du mur où se situe l’ouverture. En sachant qu’en cas de conflit entre voisins, tout peut se jouer à quelques millimètres…

Il est également important de bien comprendre que ces distances s’appliquent pour tout ce qui permet de voir chez le voisin. Le cas le plus classique est bien évidemment l’ouverture d’une fenêtre, mais il peut aussi s’agir d’un vasistas, d’un escalier extérieur, d’une simple porte de grenier dès lors qu’elle peut être ouverte, d’une toiture-terrasse accessible de l’intérieur, etc. Par ailleurs la présence d’un balcon ou d’une terrasse complique la situation, puisque la distance se calcule alors non pas à partir du parement extérieur du mur qui supporte la fenêtre ou la porte-fenêtre, mais depuis la ligne extérieure de ce balcon ou de cette terrasse.

L’imbrication des habitations fait que ces distances deviennent rapidement une source de complexification des opérations de construction ou de réhabilitation. D’autant que, comme pour tout ce qui touche aux servitudes, le délai de prescription est de trente ans. Cela signifie qu’une ouverture qui ne respecte pas la distance légale peut être contestée par le voisin durant les trente ans qui suivent sa construction. Et comme la servitude pèse sur la propriété elle-même et qu’elle est indépendante du propriétaire, une contestation peut survenir après le changement de voisin.

L’affaire se complique encore lorsqu’il existe une servitude de vue, c’est-à-dire une ouverture située à une distance inférieure aux règles légales et qui ne peut plus être contestée (soit la prescription est acquise, soit il s’agit d’une servitude conventionnelle attestée par un écrit). Dans un tel cas, le propriétaire du fonds servant (celui qui supporte la servitude) doit à son tour respecter la distance imposée par le Code civil. Par exemple, en cas de vue droite de son voisin chez lui, il ne peut pas construire en deçà de 1,90 m, que cette construction concerne un mur, un appentis, et plus encore une maison.

Les distances minimales ne s’appliquent pas lors d’ouverture d’un « jour »

Tout n’est cependant pas bloqué. Le Code civil vise expressément “les vues” qui peuvent être exercées sur le terrain voisin. Il s’agit en fait de garantir un minimum d’intimité. La jurisprudence analyse strictement cette notion, en autorisant l’ouverture de “jours” qui permettent de laisser passer la lumière sans pour autant autoriser des indiscrétions. Il est donc possible d’éclairer une pièce sans respecter les distances de 1,90 m ou de 0,60 m en installant des verres translucides sur un châssis fixe. Cette fois, le voisin ne peut rien dire, sous réserve que les verres installés soient suffisamment opacifiés pour empêcher de voir ou de distinguer ce qui se passe de l’autre côté. De la même façon, pour une terrasse ou un balcon trop proche de la propriété voisine, une cloison fixe peut être mise en place en extrémité, pour condamner toute vue. Dans de tels cas, les juges estiment que les dispositions du Code civil sont respectées et qu’il n’y a pas de risque de création d’une nouvelle servitude.