Quand, comment et pourquoi renégocier un emprunt ? - La Semaine Vétérinaire n° 1222 du 15/04/2006
La Semaine Vétérinaire n° 1222 du 15/04/2006

Prêts à court ou long terme, à taux fixe ou variable

Gestion

QUESTIONS/RÉPONSES

Auteur(s) : Catherine Bel

La renégociation d’un crédit, avant la remontée probable des taux, permet soit de minorer le montant de la mensualité, soit de réduire la durée du prêt.

1 LES CRÉDITS À TAUX VARIABLE.

Indexés sur les taux à court terme, ils sont principalement influencés par le niveau des taux directeurs fixés par la Banque centrale européenne.

Le taux variable repose sur un indice de référence, en général l’Euribor (trois, six ou douze mois), stipulé dans le contrat de prêt. En mars dernier, le taux de l’Euribor trois mois était de 2,74 % et celui de l’Euribor un an, dont les variations sont plus lissées, de 3,135 %.

A cet index, les banques ajoutent une marge qui varie selon la durée du prêt, son caractère amortissable (et le montant de l’apport) ou in fine (et le montant de l’adossement apporté en garantie). Suivant l’évolution de l’indice, le taux variable est revu à la hausse ou à la baisse.

Ceux qui préfèrent bénéficier du taux le plus bas opteront pour le taux variable pur. Dans cette catégorie de prêt, il est possible de passer en taux fixe à tout moment. Ceux qui souhaitent profiter de la variation des taux, mais avec une protection, choisiront le taux variable capé ou la mensualité plafonnée, qui sont un peu plus chers puisqu’ils intègrent le coût d’une “assurance antihausse”. Dans le cas de taux variable capé, la hausse ou la baisse des taux du prêt sont encadrées par un plafond et un plancher, dans la limite d’un ou deux points selon les établissements bancaires. Si le taux variable est à échéances plafonnées, il varie sans limite, seule l’échéance est plafonnée. Si la hausse implique un dépassement du plafond des échéances, c’est alors la durée du prêt qui est allongée d’autant.

2 LES CRÉDITS À TAUX FIXES.

Ils sont indexés sur les taux à long terme, c’est-à-dire sur le marché obligataire. La référence en la matière est l’OAT dix ans, qui est de 3,65 % aujourd’hui. Les taux sont définitivement fixés pour toute la durée du prêt. Les meilleurs (hors assurance) sont de l’ordre de 3,40 % sur quinze ans et de 3,65 % sur vingt ans. Ils s’appliquent aux prêts amortissables, les crédits in fine étant souvent un peu plus chers, de l’ordre de 3,70 %.

Les taux fixes deviennent donc plus intéressants aujourd’hui que les variables, car ils ont peu soufferts de la hausse pour le moment.

3 RENÉGOCIER UN PRÊT AUPRÈS DE SA BANQUE.

En profitant de taux d’intérêt encore bas, il est possible de réaliser une économie importante en renégociant un prêt. Ceux qui détiennent des crédits à taux variable pur auront souvent intérêt à les renégocier aussi pour passer en taux fixe à un niveau encore intéressant, bloquant ainsi la remontée des taux. Pour que la démarche soit fructueuse, il faut au minimum un point d’écart entre l’ancien et le nouveau taux, en raison des frais induits. Le bénéfice de l’opération permet soit de minorer le montant de la mensualité (accroît la capacité d’endettement et améliore la trésorerie), soit de réduire la durée du prêt (dégage le profit maximal). La première étape est de renégocier auprès de sa propre banque. Ainsi, les modalités d’assurance et les garanties financières du crédit n’étant pas modifiées, les frais sont quasi nuls. En général, le taux proposé est supérieur à l’offre des concurrents, sachant qu’il en coûtera plus cher de changer de banque… Faire baisser le taux, en restant dans la même banque, sera en général plus rentable.

4 RENÉGOCIER AUPRÈS DE BANQUES CONCURRENTES.

Dans ce cas, mieux vaut vérifier si des pénalités de remboursement anticipé sont prévues ou non. Elles ne pourront de toute façon dépasser 3 % du capital restant dû. Il convient d’y ajouter les frais de l’inscription hypothécaire pour la nouvelle banque (entre 1,50 et 2 % du nouveau prêt). En général, elle viendra s’inscrire derrière l’ancienne. Il est aussi possible d’obtenir une caution auprès de l’établissement spécialisé avec lequel travaille la banque, qui peut alors restituer une partie des frais de caution à la fin du prêt. A ces derniers, il faut encore ajouter les frais de dossier de la nouvelle banque.

Toutefois, la renégociation de prêt ne s’adresse pas à tout le monde. Elle implique de contracter une nouvelle assurance décès, invalidité et incapacité avec le nouveau prêt. Or pour ceux dont la santé s’est dégradée, certaines garanties peuvent être exclues et le tarif des cotisations peut se révéler plus élevé. Ils auront alors intérêt à conserver leur prêt actuel. Il en va de même des sexagénaires qui ont contracté leur prêt à l’âge de cinquante ans. Les tarifs de l’assurance-décès, ainsi que les examens à passer, vont stopper sa démarche de renégociation.

Pour les prêts in fine, il est souvent difficile de les renégocier si l’objectif est de conserver le même adossement. En pratique, la nouvelle banque ne va pas toujours vouloir débloquer les fonds du nouveau prêt si elle n’a pu nantir le contrat d’assurance-vie en garantie. Malheureusement, la compagnie d’assurances ne lèvera pas le premier nantissement (garantie de la banque initiale) tant que le premier prêt ne sera pas remboursé : c’est le serpent qui se mord la queue. Ainsi, il n’est pas toujours évident de pouvoir renégocier un prêt in fine hors de sa banque (sauf à apporter un nouveau contrat en garantie), mais la solution existe malgré tout, car certaines banques arrivent à contourner heureusement l’obstacle.

Simulation de rachat de prêt

Le docteur X a contracté un prêt in fine de 152 449 € au taux fixe de 5,10 % (hors assurance) sur quinze ans. Il reste dix ans à courir avec des mensualités de 647,91 €.

Une banque propose de refinancer cet emprunt au taux fixe de 3,70 % hors assurance sur dix ans. Les coûts sont estimés à 7 622 € (3 % de pénalités de remboursement anticipé + une hypothèque de second rang + des frais de dossier). Le capital à refinancer est estimé à 160 071 € (frais compris). La nouvelle mensualité est de 493,55 q. Le gain, net de tous frais, est estimé à 18 523 €.

Le docteur X doit aussi prévoir une hausse de son contrat d’assurance-vie qui sert d’adossement, puisque le capital à rembourser a augmenté en raison des frais. Sur la base d’une rémunération de l’assurance-vie de 4,50 %, il doit choisir entre :

- un versement supplémentaire de 4 864 € et, dans ce cas, l’opération lui fait gagner : 18 523 € - 4 864 € = 13 659 € nets de tout ;

- des versements mensuels complémentaires de 50 €/mois, pour un coût de 6 000 €. Dans ce cas, l’opération lui fait gagner : 18 523 € - 6 000 € = 12 523 € nets de tout. Ainsi, même en supportant des frais de refinancement, la renégociation reste intéressante.

C. B.

CONSEILS PRATIQUES

Commencer par négocier avec sa banque.

En préalable de cette renégociation, il convient de se renseigner sur les taux que les établissements concurrents peuvent proposer. Si les conditions sont meilleures dans une autre banque, il est utile de réaliser des simulations et des calculs comparatifs entre l’ancien et le nouveau prêt. L’objectif est de couvrir ses frais et de dégager un bénéfice.

Attention aux accessoires du prêt. Les coûts et les garanties offertes en matière d’assurance-décès, d’invalidité et d’incapacité du nouveau prêt sont à regarder de près avant de craquer. Ces points ne sont vraiment pas accessoires, surtout en cas d’état de santé dégradé. Il faudra en effet repasser tous les examens médicaux.

Profiter des taux bas. Après une longue période de baisse, les taux devraient remonter. C’est donc le moment d’agir, pour passer d’un taux variable pur à un taux fixe, car même si le gain n’est pas immédiat, la hausse du taux sera plafonnée.

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