Donner congé nécessite une démarche volontaire

Depuis 1982, les lois se succèdent pour tenter de pacifier les rapports locatifs. L’équilibre actuel y est parvenu, notamment en imposant un postulat de base : le bail d’habitation se reconduit de façon tacite quand il arrive à échéance, pour une période similaire. La conséquence directe est la nécessité d’une démarche volontaire pour y mettre un terme. Et, sur ce plan, les règles à respecter ne sont pas les mêmes selon que l’initiative vient du locataire en place ou du propriétaire.

La seule obligation du locataire est le respect d’un préavis d’un à trois mois

Selon la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier son bail à tout moment, sans avoir de raison à donner. Il peut donc agir tant en cours de bail qu’à son échéance. Sa seule obligation est de respecter un préavis de trois mois. Le congé se donne par lettre recommandée avec accusé de réception. Le préavis est réduit à un mois seulement lorsque le locataire peut justifier d’une perte d’emploi, d’une mutation professionnelle (y compris à proximité de son ancien lieu de travail), de l’obtention d’un premier emploi. Ce préavis réduit s’applique également aux personnes de plus de soixante ans et aux bénéficiaires du revenu minimal d’insertion (sans condition d’âge), qui doivent déménager pour raison de santé. Dans de tels cas, le congé doit comporter les éléments de preuve attestant que l’une ou l’autre de ces conditions est remplie.

Le locataire devra payer son loyer, et les charges qui en découlent, jusqu’au terme du préavis, même s’il déménage plus rapidement. Le simple fait de remettre les clés au propriétaire n’a aucune incidence. Ce n’est qu’en cas de relocation durant ce délai que son obligation cesse.

Le propriétaire est tenu à un préavis de six mois, calculé de façon stricte

De son côté, le propriétaire a une liberté beaucoup plus réduite puisqu’il est tenu d’attendre la fin du bail en cours (sauf à en demander la résiliation judiciaire). Il doit en outre respecter un préavis de six mois, qui se calcule de façon stricte (de date à date). Tout dépassement de ce délai entraîne automatiquement le renouvellement du bail.

Mais le plus difficile pour le propriétaire est de justifier la résiliation du bail, ce qu’il ne peut faire que par trois moyens bien précis.

Premièrement, la mise en vente du logement permet de donner congé. Néanmoins, le locataire en place a priorité pour acheter. Le congé vaut donc offre de vente et doit mentionner le montant et les éventuelles conditions de la vente. L’offre est ainsi valable durant les deux premiers mois du préavis, l’acte de vente devant être signé dans les deux mois suivants, délai porté à quatre mois si le locataire, comme c’est probable, a recours au crédit. Globalement, la vente se déroule donc à la fin du préavis. En revanche, le locataire qui n’entend pas acheter (ou n’y parvient pas) est déchu de tout droit d’occupation des lieux.

Dans un deuxième cas de figure, le propriétaire peut reprendre le logement pour y habiter personnellement ou y loger son conjoint, partenaire (Pacs) ou concubin notoire (depuis un an au moins), ainsi qu’un ascendant ou un descendant de lui-même ou de l’une de ces personnes. La liste est limitative, elle ne vaut pas par exemple pour une nièce ou un frère. Le congé doit indiquer l’état civil du bénéficiaire de la reprise.

En troisième lieu, lors de faute grave du locataire en place, le bail peut être résilié. C’est une possibilité d’un maniement délicat qui, en règle générale, se traduit par une procédure judiciaire pour tenter de faire confirmer la résiliation du contrat. Les conflits portent souvent sur le non-paiement du loyer, les retards systématiques, les troubles de voisinage, la dégradation anormale des lieux, etc. Le locataire, sauf contentieux, peut rester jusqu’au dernier jour du bail. Mais s’il part avant la fin, il n’a pas à payer les loyers jusqu’au terme du préavis.