Semaine Vétérinaire n° 1534 du 05/04/2013
 

Entreprise

PATRICK LELONG

Renégocier un prêt pour acquérir ou améliorer son bien nécessite une expertise et des services appropriés à sa situation financière. Le cabinet de courtage peut devenir un réel atout. Explications.

Contrairement aux banques, un courtier professionnel indépendant cherche à alléger au mieux la charge du crédit de ses clients. En plus de négocier le taux le plus bas possible, il saura écouter et accompagner l’emprunteur dans toutes ses démarches pour lui faire économiser du temps et de l’argent. Le courtier va plus loin que la simple négociation avec les banques. Celui-ci apporte à ses clients une expertise de leur situation et les conseille dans leurs projets professionnels et privés. Il propose une offre personnalisée avec, si besoin, des services financiers complémentaires (assurance emprunteur, regroupement de crédits etc.).

QUAND RENÉGOCIER UN PRÊT ?

Trois conditions doivent être remplies pour cette opération délicate : un différentiel d’au moins 0,5 % entre les deux taux, un capital restant dû de plus de 100 000 €, et un prêt encore dans les premières années de remboursement ou avec une durée restante d’au moins dix ans. Les économies diffèrent selon le type de rachat du crédit, la durée du remboursement et les mensualités (voir tableaux).

Renégocier son crédit peut également être judicieux pour réaliser des travaux destinés à valoriser son bien. Il convient de profiter des taux actuels très bas. Le prochain mouvement ne pourra être que haussier, réduisant mécaniquement l’intérêt d’une telle opération.

QUID DE L’ASSURANCE VIA UN COURTIER ?

En matière d’assurances, comment passer aussi par un courtier en prêt ? Depuis 2011, celle-ci doit être séparée du contrat de prêt. La banque doit donc aujourd’hui justifier qu’il y a bien deux contrats séparés et distincts l’un de l’autre. Il faut savoir que la prime d’assurance d’un contrat groupe peut représenter jusqu’à 15 % du coût du crédit. En profitant des conseils d’un courtier, l’économie peut représenter 60 % du coût pour des garanties identiques.

FAUT-IL EMPRUNTER DANS UNE TENDANCE BAISSIÈRE ?

La baisse dans l’immobilier a certes une incidence sur la demande de prêts. Qui dit baisse des prix dit meilleure solvabilisation d’une partie de la population. Cela permet à davantage de personnes d’acheter, donc d’emprunter. Toutefois, tout dépend de la situation économique dans laquelle cette baisse intervient. Aujourd’hui, la peur du lendemain freine beaucoup de projets d’acquisition.

PEUT-ON EMPRUNTER SANS APPORT ?

Pour les banques, une nouvelle année de production de crédits immobiliers commence. Et après une mauvaise année 2012 (baisse de 38 % selon l’Observatoire CSA crédit logement), elles cherchent à améliorer leur production. Elles sont disposées à offrir des conditions de crédit avantageuses, à condition de présenter un bon dossier. Elles peuvent ainsi accepter ceux sans apport. Toutefois, il manque un dispositif d’aide dans l’immobilier ancien, qui permettrait à un plus grand nombre d’acquéreurs d’obtenir un prêt sans apport.

COMMENT BIEN PRÉSENTER UN DOSSIER ?

Enfin, le rôle du courtier consiste à mettre en avant toutes les qualités d’un dossier, et surtout à s’adresser à la bonne banque, qui propose les taux les plus avantageux, et à trouver les meilleures garanties auprès des sociétés d’assurances. D’autres services (audit, gestion des risques et des recours, accompagnement, etc.) peuvent être utiles, selon le cas.

CAS DE RACHAT D’UN CRÉDIT SUR 20 ANS

Un vétérinaire emprunteur a souscrit un prêt, en avril 2009, d’un montant de 200 000 € sur une durée de 20 ans au taux hors assurances de 4,60 %.

Son capital restant dû sera de 173 818 € en mars 2013.

CAS DE RACHAT D’UN CRÉDIT SUR 15 ANS

Un praticien emprunteur a souscrit un prêt, en décembre 2009, d’un montant de 150 000 € sur 15 ans au taux hors assurances de 3,85 %.

Son capital restant dû sera de 124 409 € en mars 2013.

QUEL TAUX CHOISIR, FIXE OU VARIABLE ?

→ Les taux fixes sont actuellement à leur plus bas niveau possible, selon Philippe Taboret, directeur général adjoint de Conseil à l’accession et au financement en prêts immobiliers (Cafpi).

→ Les taux variables perdent donc tout intérêt pour les particuliers qui souhaitent acquérir un bien. Ils peuvent cependant être intéressants pour les investisseurs ou les professionnels, car leurs enjeux sont différents.

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