Comment choisir entre bail professionnel et commercial ?

18.12.2009 à 09:00:00 |
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Le régime juridique applicable aux vétérinaires pour la location de leurs locaux est le bail professionnel. Néanmoins, ils peuvent être tentés de conclure un bail commercial, dont les principales caractéristiques diffèrent.

Lequel est le plus protecteur ?

Les vétérinaires peuvent quitter le local à leur guise en cours de bail professionnel, à tout moment (moyennant le respect d’un préavis de six mois), tout en étant protégés contre le risque de reprise des locaux par le bailleur, ce que ne permet pas le bail commercial (seulement tous les trois ans, sauf clause contraire).
C’est en fin de bail que la différence entre les deux baux est la plus marquée. Dans le bail professionnel, le locataire n’a aucune assurance de sa reconduction ou de son renouvellement. Le congédiement est libre et n’a pas à être motivé, et il ne donne lieu à aucune indemnité pour le locataire. Le renouvellement est toujours facultatif pour le bailleur, qui peut le subordonner aux conditions qu’il souhaite, en particulier de loyer. Toutefois, si le propriétaire de son local est d’accord, le vétérinaire peut faire inclure certaines clauses propres aux baux commerciaux (droit au renouvellement, ou à défaut une indemnité d’éviction). Mais, en cas de litige, les juges doivent vérifier que telle est bien la volonté des intéressés, ces derniers étant dans l’obligation
de déclarer expressément leur décision de se placer sous l’emprise du décret du 30 septembre 1953 (le statut des baux commerciaux) pour une ou plusieurs des prérogatives spécifiques. En optant pour le bail commercial, ce type de contentieux n’a plus lieu d’être.
Dans les baux commerciaux, le bailleur ne peut utiliser aussi facilement la faculté de refuser le renouvellement du bail. Certes, il dispose de multiples possibilités d’éviction du locataire, mais cette éviction ne peut intervenir que dans le cadre fixé par la loi et, la plupart du temps, elle implique le versement d’une indemnité. La propriété commerciale est aussi l’un des grands avantages offerts par les baux commerciaux : la cession du droit au bail est libre et le bailleur ne peut s’y opposer, alors qu’elle peut être totalement interdite dans le cadre d’un bail professionnel.

Pierre Botrel
Extrait de La Semaine Vétérinaire 1385 et 1386

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